Крышная котельная, Расхождение с проектной документацией Опции

[Kostya01]

Добрый вечер! Помогите разобраться в вопросе. В сентябре приняли квартиру в новом многоквартирном доме с крышной котельной. После жильцами дома была инициирована встреча с застройщиком,чтобы принять общедомовое имущество. На этом "обходе" выяснилось,что вместо заявленных котлов Rossen RSP 300 (1 шт.) и Rossen RSP 400 (2 шт.) стоят Ferroli force w 150 (5 шт.), но данная замена не отражена в проектной документации на сайте дом.клик. Застройщик объяснил причину замены невозможностью приобретения Rossen из-за полит.ситуаций и санкций и сослался на то что экспертиза котлов прошла и замена равнозначна. Но уже сейчас пошли проблемы с отоплением, был выставлен не правильный режим возможно, было холодно в квартирах,потом появился постоянный стук в батареях во многих квартирах.
УК тесно связана с застройщиком и на них надежды мало(( тем более у застройщика это первый дом,а у УК первый дом со своей котельной....Жильцами хочется разобраться, правильно ли функционирует котельная вообще, и количество котлов и их мощности хватает на 4 подъездный,10 этажный дом(216 квартир). И вопрос с чего нам начать?? Как узнать проводили ли всё таки изменения в проектной документации насчёт замены котлов или эти изменения по замене не обязательны?? Мощность котлов отличается же в итоге - 1100 Вт и 750 Вт??это значительно? Можно ли нанять независимую экспертизу для оценки работы котельной, какие организации этим занимаются и сколько это вообще стоит?
Буду безумно благодарен за ответы!

[Kostya01]

Добрый вечер! Помогите разобраться в вопросе. В сентябре приняли квартиру в новом многоквартирном доме с крышной котельной. После жильцами дома была инициирована встреча с застройщиком,чтобы принять общедомовое имущество. На этом "обходе" выяснилось,что вместо заявленных котлов Rossen RSP 300 (1 шт.) и Rossen RSP 400 (2 шт.) стоят Ferroli force w 150 (5 шт.), но данная замена не отражена в проектной документации на сайте дом.клик. Застройщик объяснил причину замены невозможностью приобретения Rossen из-за полит.ситуаций и санкций и сослался на то что экспертиза котлов прошла и замена равнозначна. Но уже сейчас пошли проблемы с отоплением, был выставлен не правильный режим возможно, было холодно в квартирах,потом появился постоянный стук в батареях во многих квартирах.
УК тесно связана с застройщиком и на них надежды мало(( тем более у застройщика это первый дом,а у УК первый дом со своей котельной....Жильцами хочется разобраться, правильно ли функционирует котельная вообще, и количество котлов и их мощности хватает на 4 подъездный,10 этажный дом(216 квартир). И вопрос с чего нам начать?? Как узнать проводили ли всё таки изменения в проектной документации насчёт замены котлов или эти изменения по замене не обязательны?? Мощность котлов отличается же в итоге - 1100 Вт и 750 Вт??это значительно? Можно ли нанять независимую экспертизу для оценки работы котельной, какие организации этим занимаются и сколько это вообще стоит?
Буду безумно благодарен за ответы!

[Тепловед]

Крышная котельная наверняка - газовая, т.е. опасный производственный объект. Проекты на такие объекты должны проходить государственную экспертизу. С объектом застройщик должен передать всю техническую документацию, в т.ч. согласование на изменение проекта, а также копию акта о приемке дома в эксплуатацию. Если такого согласования нет, то приемочная комиссия не должна была принимать дом в эксплуатацию, поскольку это прямое нарушение ст. 10 ФЗ № 384 "Технический регламент безопасности зданий и сооружений". Среди собственников обязательно найдется человек с техническим образованием, который может проверить наличие всего комплекта документации. Уверен на 100%, что полного комплекта не будет. Что входит в перечень, можно узнать из Постановления Госстроя № 170. Если Вы полагаете, что УК находится в сговоре с застройщиком и не хочет заниматься этим вопросом, Вы можете решением общего собрания выбрать другую УК или оставить управление домом в своих руках. Но в любом случае необходимо, сначала обратиться в УК письменно. Т.к. УК, согласно ст. 161 ЖК РФ обязана обеспечить комфортное проживание граждан. По закону УК должно дать Вам ответ в течение 10 рабочих дней, а не 30 дней, как это прописано в законе о работе с обращениями граждан 59 фз. После получения ответа от УК написать письмо в строительный надзор. Кроме того, если в квартирах холодно, пишите жалобу в потребнадзор. Там особо с УК не церемонятся. Могут такой штраф влепить, что мало не покажется. Надо бороться за свои права и не опускать руки. Практика показывает, что в итоге Вы добъётесь своего, правда придется затратить огромную кипу бумаг и моного много времени и нервов.

[polina-region37]

Судя по маркам 2 "родных" котлов из проекта их мощность в сумме в итоге больше, чем 5 "неродных" установленных по факту. Начните с поиска проекта на крышную котельную. Изменения серьезные, поэтому данное изменение должно было быть внесено в проект (экспертиза на котел, на что ссылается застройщик - стандартная процедура, ее можно заказать в любой организации с допусками, но это далеко не весь перечень документов до ввода в эксплуатацию, а очень небольшая часть), после чего заново пройти экспертизу проекта по -хорошему. Если в проекте никаких изменений не отражено (а значит, проектанты не пересчитывали гидравлику, насосы и прочее), то надо эту работу запустить. Если застройщик и УК не смогут помочь, привлеките нормальную экспертную организацию, которая пошагово сможет помочь в нескольких направлениях:
- помочь внести изменения в проект (это значит проектанты заново проведут перерасчеты под новые котлы, возможно поменяют часть насосного оборудования и т.д.), пройти экспертизу проекта.
- если существует гарантия у застройщика, но он делать ничего не хочет, силами сторонней (экспертной организации) после внесения изменений в проект сделайте перемонтаж системы отопления согласно изменений в проекте. И доработайте систему дома согласно корректировки проекта на новоустановленные 5 котлов.
- все затраты (без помощи юристов не обойтись) повесьте на застройщика через суд (иной способ - по хорошему с застройщиком договориться, но процент вероятности минимальный).
И последнее: возмущение, ругань на собрании и прочее сотрясание воздуха как правило ничем не заканчивается, кроме того, что жители в итоге живут дальше в этих условиях. Начните просто что-то делать. Для начала опрос сделайте среди жителей дома - может действительно технарь есть - сразу попроще будет.
Ну все вопросы, как приняли дом, если по факту оборудование основное не по проекту - это отдельная песня. С ней могут заняться те, кто не работает например...

[svoroponov]

Потеря мощности с 5 котлами до 30 процентов . Правда там не Вт а КВт мощности .При проектировании часто планируют что система работоспособна даже при выводе одного котла из работы . А если работают три котла то не на максимальной мощности .Да там ещё надо смотреть есть ли нагрев горячей воды . Получается что у вас нет резерва вообще по запасу мощности для отопления . У нас подобное не согласуют никогда ещё до начала строительства. А при замене типа котлов потребуют расчётную мощность и перепроектирование для установки этих новых котлов.
Хотя для того чтобы судить нужно видеть проект с цифрами чего и сколько . Может у вас проект современный уже по европейским нормам с очень низкими теплопотерями. И мощность выбранных котлов была завышена вдвое и принята ,,как бы чего не вышло,, и ,,запас зад не оттянет ,, .Тогда да ,могли и согласовать. И проблема лишь в настройках автоматики с выбором количества котлов в работе. Или проблемы в балансировке дома . Но чтобы судить надо видеть всё таки проект и расчёты.
Ребята вам правильный путь тут подсказывают. Но всё таки , пускай систему обследует специалист с проектом на рука до начала возни с запросами и судами. Обратитесь в проектную организацию. Копия проекта у них есть и проверку они могут сделать очень быстро да и обследовать тоже . Это чтобы вам не попасть в просак.

Сообщение отредактировал svoroponov - 20.11.2023, 18:46

[инж323]

Чтоб что то делать, кроме жалоб, стоит понять что УК нанята и она имеет все полномочия по управлению котельной этой и нанята похоже в те времена, когда застройщику принадлежало значимое колво квартир в доме. А для замены УК надо собрать ОСС с кворумом и провести решение по замене, что просто сказать и не просто сделать.
Теперь о самой котельной.
Никто еще не видел цифры нагрузок дома, хотя мельком глянув колво квартир и прикинув число жителей по 3 чела на квартиру, то и первоначальная сумма мощности котельной странная, но дом то и котельная прошли экспертизу и нет замечаний же. Как? Неважно.Нужно знать цифры нагрузки. А потом думать о выбранных мощностях котла в т.ч. и про проверку возможных режимов по 4 сезонам .Зимой в колотун и во время макс. пользования всеми горводы и летом ночью с только циркуляцией Т4 котельная должна работать и не тактовать.
А кто и отчего решил, что вариант экземпляра исполниловки был именно исполниловкой в которую внесли все изменения, то отдельная тема, очень отдельная. Хотя и всё вышесказанное не отменяет требования к УК по наладке работы СО и котельной. Да и ГВС тоже.
Своропонов- вы опять рассказываете о подходах в прибалтике, которые не нормативны в РФ. Да и не нужен резерв такой по мощности в крышной котельной.

[Kostya01]

Крышная котельная наверняка - газовая, т.е. опасный производственный объект. Проекты на такие объекты должны проходить государственную экспертизу. С объектом застройщик должен передать всю техническую документацию, в т.ч. согласование на изменение проекта, а также копию акта о приемке дома в эксплуатацию. Если такого согласования нет, то приемочная комиссия не должна была принимать дом в эксплуатацию, поскольку это прямое нарушение ст. 10 ФЗ № 384 "Технический регламент безопасности зданий и сооружений". Среди собственников обязательно найдется человек с техническим образованием, который может проверить наличие всего комплекта документации. Уверен на 100%, что полного комплекта не будет. Что входит в перечень, можно узнать из Постановления Госстроя № 170. Если Вы полагаете, что УК находится в сговоре с застройщиком и не хочет заниматься этим вопросом, Вы можете решением общего собрания выбрать другую УК или оставить управление домом в своих руках. Но в любом случае необходимо, сначала обратиться в УК письменно. Т.к. УК, согласно ст. 161 ЖК РФ обязана обеспечить комфортное проживание граждан. По закону УК должно дать Вам ответ в течение 10 рабочих дней, а не 30 дней, как это прописано в законе о работе с обращениями граждан 59 фз. После получения ответа от УК написать письмо в строительный надзор. Кроме того, если в квартирах холодно, пишите жалобу в потребнадзор. Там особо с УК не церемонятся. Могут такой штраф влепить, что мало не покажется. Надо бороться за свои права и не опускать руки. Практика показывает, что в итоге Вы добъётесь своего, правда придется затратить огромную кипу бумаг и моного много времени и нервов.

Большое спасибо за подробный ответ! будем бороться обязательно!

Судя по маркам 2 "родных" котлов из проекта их мощность в сумме в итоге больше, чем 5 "неродных" установленных по факту. Начните с поиска проекта на крышную котельную. Изменения серьезные, поэтому данное изменение должно было быть внесено в проект (экспертиза на котел, на что ссылается застройщик - стандартная процедура, ее можно заказать в любой организации с допусками, но это далеко не весь перечень документов до ввода в эксплуатацию, а очень небольшая часть), после чего заново пройти экспертизу проекта по -хорошему. Если в проекте никаких изменений не отражено (а значит, проектанты не пересчитывали гидравлику, насосы и прочее), то надо эту работу запустить. Если застройщик и УК не смогут помочь, привлеките нормальную экспертную организацию, которая пошагово сможет помочь в нескольких направлениях:
- помочь внести изменения в проект (это значит проектанты заново проведут перерасчеты под новые котлы, возможно поменяют часть насосного оборудования и т.д.), пройти экспертизу проекта.
- если существует гарантия у застройщика, но он делать ничего не хочет, силами сторонней (экспертной организации) после внесения изменений в проект сделайте перемонтаж системы отопления согласно изменений в проекте. И доработайте систему дома согласно корректировки проекта на новоустановленные 5 котлов.
- все затраты (без помощи юристов не обойтись) повесьте на застройщика через суд (иной способ - по хорошему с застройщиком договориться, но процент вероятности минимальный).
И последнее: возмущение, ругань на собрании и прочее сотрясание воздуха как правило ничем не заканчивается, кроме того, что жители в итоге живут дальше в этих условиях. Начните просто что-то делать. Для начала опрос сделайте среди жителей дома - может действительно технарь есть - сразу попроще будет.
Ну все вопросы, как приняли дом, если по факту оборудование основное не по проекту - это отдельная песня. С ней могут заняться те, кто не работает например...

Большое спасибо за ответ подробный. Вчера написал в УК,чтобы ознакомиться с тех.документацией на котельную и убедиться в отсутствии согласования. может еще что обнаружится там. А дальше да, придется искать спецов в этом деле .

Потеря мощности с 5 котлами до 30 процентов . Правда там не Вт а КВт мощности .При проектировании часто планируют что система работоспособна даже при выводе одного котла из работы . А если работают три котла то не на максимальной мощности .Да там ещё надо смотреть есть ли нагрев горячей воды . Получается что у вас нет резерва вообще по запасу мощности для отопления . У нас подобное не согласуют никогда ещё до начала строительства. А при замене типа котлов потребуют расчётную мощность и перепроектирование для установки этих новых котлов.
Хотя для того чтобы судить нужно видеть проект с цифрами чего и сколько . Может у вас проект современный уже по европейским нормам с очень низкими теплопотерями. И мощность выбранных котлов была завышена вдвое и принята ,,как бы чего не вышло,, и ,,запас зад не оттянет ,, .Тогда да ,могли и согласовать. И проблема лишь в настройках автоматики с выбором количества котлов в работе. Или проблемы в балансировке дома . Но чтобы судить надо видеть всё таки проект и расчёты.
Ребята вам правильный путь тут подсказывают. Но всё таки , пускай систему обследует специалист с проектом на рука до начала возни с запросами и судами. Обратитесь в проектную организацию. Копия проекта у них есть и проверку они могут сделать очень быстро да и обследовать тоже . Это чтобы вам не попасть в просак.

Спасибо за ответ!
Как сказал начальный проектировщик, по проекты должны были работать 2 котла (300 и 400), а третий на 400 тоже стоять в резерве. Теперь из 5 я так понимаю тоже должны 2 стоять в резерве, а значит работающей мощности меньше еще. Подогрев воды есть. Вообще вся информация по поводу котлов выяснилась случайно, благодаря двум внимательным жильцам)) Застройщик просто отмахнулся на их вопрос экспертизой, а уже потом начали этот клубок разматывать.... Вероятнее всего застройщик рассчитывал на то, что дом в течении 3 лет заселится далеко не полностью и на это пока хватит мощности, а после дом с гарантии от них уйдет и когда возникнут проблемы - с них взятки гладки и жители сами за свой счет будут все менять...

Чтоб что то делать, кроме жалоб, стоит понять что УК нанята и она имеет все полномочия по управлению котельной этой и нанята похоже в те времена, когда застройщику принадлежало значимое колво квартир в доме. А для замены УК надо собрать ОСС с кворумом и провести решение по замене, что просто сказать и не просто сделать.
Теперь о самой котельной.
Никто еще не видел цифры нагрузок дома, хотя мельком глянув колво квартир и прикинув число жителей по 3 чела на квартиру, то и первоначальная сумма мощности котельной странная, но дом то и котельная прошли экспертизу и нет замечаний же. Как? Неважно.Нужно знать цифры нагрузки. А потом думать о выбранных мощностях котла в т.ч. и про проверку возможных режимов по 4 сезонам .Зимой в колотун и во время макс. пользования всеми горводы и летом ночью с только циркуляцией Т4 котельная должна работать и не тактовать.
А кто и отчего решил, что вариант экземпляра исполниловки был именно исполниловкой в которую внесли все изменения, то отдельная тема, очень отдельная. Хотя и всё вышесказанное не отменяет требования к УК по наладке работы СО и котельной. Да и ГВС тоже.
Своропонов- вы опять рассказываете о подходах в прибалтике, которые не нормативны в РФ. Да и не нужен резерв такой по мощности в крышной котельной.

Спасибо за ответ!! Выше написал, что будем стараться все выяснить и двинуть этот поезд.
УК выбрано было "по-серому", и оно нас ооочень не устраивает...тем более их связь с застройщиком и их не желание добиваться от него исправления своих косяков, т.к. в итоге карман у них один, или рядышком) но как вы сами сказали замену УК не просто сделать, в силу даже того, что не всех собственников есть контакты,а многим вообще пофиг что там и как, по принципу - "моя хата с краю, ничего не знаю..".( сейчас хоть объединились несколько человек в инициативную группу и пытаются что то исправить и планировать смену УК.

[инж323]

Так вот и проблема, что и проектировщик странен установив Россены по 300 и 400. Кому сдохнут от тактования летом за месяц тактования на почти отсутствующую нагрузку?
Да и общая цифра нагрузки даже только на ГВС очень смущает. Малая какая то.
От смены УК нагрузка тепловая не изменится.

[Joe]

будем бороться обязательно!

Все что надо вроде бы уже подсказали.
Держите, пожалуйста, в курсе развития событий, очень интересно)))

[Галиев]

Стук в батареях от котлов не зависит ни как, совсем ни как. Это вызвано тем, что при монтаже, трубы стояков приварили к плитам перекрытия, к гильзам, жестко в них закрепленным. Теперь, при нагреве/остывании труба стояка деформируется и издает щелкающие звуки. Устранить можно будет только вварив в проблемный стояк компенсатор, сильфонный.
Или облокотиться на трубу и так стоять.

Тепловеду - газовая котельная только тогда ОПО (или в составе ОПО), когда давление газа в ней среднее. На низком давлении газа - до 0,05 кгс/см2 - ни разу не ОПО.
Разрешили ли делать крышные котельные МКД на среднем давлении газа?

[svoroponov]

Если газовая котельная не на частный дом а на два здания и более или сложный комплекс то запас по мощности необходим.А это установка котолов с запасом мощности или установка резервного котла дополнительно Те кто проектирует подобные котельные об этом знают и это есть и в ваших документах.
Три котла. Газовые . Работают два , третий в резерве или работает с переключением с одним из рабочих .Один вышел из строя - трещины в чугунной решётке , отказ автоматики или ещё что то серьёзное, или течь в ряде нагревательных элементов . Такое срочно не устранить , значит надо подключать третий как замену для компенсации . Если котлов два то при останове одного второй переводят на почти или полную производительность . Вот и прикиньте , сколько по мощности должен быть каждый из двух котлов. Чтобы компенсировать выход одного из строя.
Да ещё и надо учесть что они вполне могут работать и на нагрев ГВ.
Так что я думаю что у нас то и у вас. Правда в документах могут быть какие то различия. Но дело в том что большинство норм вместе с оборудованием или его локализации пришло с запада в Россию .. Там эти системы появились пораньше и наработана приличная практика . Так что придумывать ничего не надо , берут уже наработанное. и включают в российскую документацию . Ну может что то ещё прибавляют , учитывая региональные условия.

Это ответ на 5 пост. Но тот кто делал запрос это подтвердил.

Сообщение отредактировал svoroponov - 2.12.2023, 13:47

[инж323]

Жаль, но вы вне нормативного поля РФ. Не делается на крышных котельных резервный котел, да и сообразно колву квартир, то как то слишком низкая цифра нагрузки на дом. Очень низкая. Причем еще и полная мутность с п4 СП, хоть по 89, хоть по 28х какой там он или 3хх. Не сможет пахать одна горелка одного котла ночью летом отрабатывая цирк. расход ГВС дома, это ниже её минимальной мощности а тактование котлу неполезно. Тем более что крышная котельная МКД не относится в категории 1 в т.ч. и по электроснабжению.

[svoroponov]

Делают, не делают ,но до меня раньше тот человек который открыл обсуждение , написал , почитайте внимательно пост 6. Очевидно ,что проектирование газовых котельных вы не занимались. Мне пришлось спроектировать 4 , из них две - крышных ,на торговые комплексы. Это пришло от нас к вам не так давно . И я не думаю , что практика проектирования подобных котельных сильно отличается у вас , в России от нашей .

[инж323]

Делают, не делают ,но до меня раньше тот человек который открыл обсуждение , написал , почитайте внимательно пост 6. Очевидно ,что проектирование газовых котельных вы не занимались. Мне пришлось спроектировать 4 , из них две - крышных ,на торговые комплексы. Это пришло от нас к вам не так давно . И я не думаю , что практика проектирования подобных котельных сильно отличается у вас , в России от нашей .

Вы очень давно не открывали нормативные документы и несете сейчас полную чушь. Не делается на крышных котельных резервный котел, это только по СП 89 есть такое, для больших котельных.
То, что написал простой житель со слов якобы проектировщика, то такэ. Он имеет полное право не разбираться и даже воспроизвести слова некоего представителя проектной компании совсем в ином ключе, чем сделал тот представитель.
Если до вас с третьего раза не доходит, то посчитайте нагрузку ГВС и примерно средненькую на отопление и вы не выйдете на цифры мощностей тех 3-х или замененных их 5-ти котлов. Без вообще всякого резерва.
Описывать сложившуюся практику пуска отопления на домах жилого фонда Эстонии вы можете описывать сколь угодно, но у автора новый дом и про который он вообще не знает ничего толком. Была ли вообще промывка СО, была ли балансировка или только Акты про них оформлены, хотя отчего то и вы про сезонную промывку не пишите... снова память подвела или слог так лег, что забыли упомянуть? Так как на не запущенной системе отопления сделать балансировку- вы ранее утверждали, что так можно. КАк? Момент запуска СО понятен. Как до того можно? И это не единственный ваш косяк в описании необходимых мероприятий по СО и котельной. А ваши 4 котельные вы не помните и те две крышные средь них тоже, остались конечно нечто обрывочное, но толи у Сеньки грудь красивая, не то у Маньки бицепцы хороши, а так то они кони. И могут всё, но вот не хочут.

[Мимошёл]

Хоть вопрос и старый, но достаточно общий. В проект были такие котлы, а поставили такие и пр. и пр. Сегодня котлы такие. Поэтому для успокоения эксплуатации и жильцов, нужно проанализировать работу котельной в этих условиях: крышная, размеры дома, т.е. потребности в тепле и ГВС, соответствие циркуляционных насосов, разводку, соответствие приборов отопления условиям эксплуатации. В общем, как обычно... Понимаю, что не сказал ничего нового, но и поставленные вопросы, как-то ни о чем.

[svoroponov]

По сообщению 13 . Возможно у нас несколько иная практика и требования.
Но система отопления балансируется после заполнения теплоносителем , удаления воздуха , опрессовки .При включённом насосе , установленных пред настройках и снятых термостатах .
Резервирование котлов зависит и от нормативных документов у нас в зависимости что за строение так и от желания заказчиков , которые имеют практику в разных странах , в большинстве конечно северных и имеют опыт в работе таких котельных , связанный с их отказами (котлов) и проблемами которые возникают. Особенно в холодное время.
Резервные котлы позволяют при выходе основных котлов (котла) из строя сохранять режим работы до ремонта или замены которые не происходят мгновенно .Кроме того позволяют маневрировать при ремонте или обслуживании основных котлов а при необходимости компенсировать и недостаток мощности при экстремальных температурах.
У нас если что вас просто пустят владельцы квартир по миру , замучают судами. Их не будет интересовать что и как у вас там с котлами. Тепло должно подаваться в оговоренный период с согласно графика и горячая вода с заданной температурой быть. Вот по этому и ставят резерв. И это не только в Эстонии а и во многих европейских странах , особенно северных.
В России можете и не проектировать .Если чего жильцы потерпят и посидят и в холоде и без горячей воды. Привычны наверно .
Но если проектируете то можно и без резерва но тогда оба котла должны быть такой мощности что при выходе из строя одного из них второй должен полностью взять на себя функции обеих и не допустить как снижения температуры в квартирах и помещениях так и не оставить без горячего водоснабжения и вентиляции (подогрева воздуха) . У нас такое тоже есть. Выбор за проектировщиком , заказчиком и стоимостью всего этого .